부동산 절세 무작정 따라하기

제네시스 박의 '부동산 절세 무작정 따라 하기'를 읽고 어렵게만 느껴졌던 부동산 세금이 조금 쉽게 다가온다.   부동산 투자를 생각하는 사람에게 제네시스 박의 여러 도서들은 필독에 가까운 것 같다.  특히 세금 관련은 일반인들도 쉽게 이해할 수 있도록 잘 설명해 준다.  

 

계약일은 절세에서 가장 중요한 순간이다. 

'계약서 작성 전'에 누구 명의로 할지, 자금 계획은 어떻게 할지, 중도금 납부일과 잔금일은 어떻게 할지, 대출은 잘 나오는지 등을 세세하게 살펴본 뒤에 의사결정을 하는 것이다. 

 

블로그: https://blog.naver.com/genesis421 

 

*기획재정부: 정기 세법개정, 수시 부동산 정책 등을 기획하는 곳으로 관련 보도자료를  볼 수 있다. 

*국세청: 세금 관련 각종 정보는 물론 교육자료도 풍부하다. 

*국세법령정보시스템: 최신 법령, 질의. 판례 등을 볼 수 있다. 나의 상황과 유사한 예규 등을 찾아보면 큰 도움이 된다. 

*지방세 법령정보시스템: 취득세, 재산세와 같은 지방세 관련 정보는 이곳에서 찾아야 한다. 검색어를 입력해 보자. 

 

2 주택 이상 다주택자가 되는 경우 보유세에서 명의 선정이 중요함을 인지하고 미리 절세전략을 세우길 권한다. 

 

임대주택등록을 하여 보유세를 줄일 수 있지만 가급적 신중하라: 재산세의 경우 첫째, 2호 이상 등록을 해야 하고, 둘째 전용면적이 85M 2 이하여야 재산세 감면이 가능하다. 다른 건 몰라도 2호 이상 등록을 해야 하고 의무임대기간이 10년이므로 신중할 수밖에 없다. 해당 주택은 매년 9월 말까지 (9/16-9/30) 별도의 특례신청을 해야 한다. 신청을 하면 일시적 2 주택의 경우는 기한 내 처분까지 해야 하니 신중히 신청해야 한다. 

 

이사로 인한 일시적 2 주택 비과세 방법

1. A주택을 취득하고 '1년 후' B주택을 취득할 것 

2. A주택은 1 주택 비과세 요건 중 하나인 '2년 이상 보유' 할 것 

3. A주택은 B주택을 취득하고 나서 '3년 이내 매각'할 것 

 

종합과세와 분류과세 

이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타 => 종합과세

양도, 퇴직 => 분류과세 

 

현실적으로 직장인이 주택임대소득이 있다면 기본공제 400만 원, 200만 원은 적용할 수 없다. 종합소득금액이 2천만 원을 초과할 것이기 때문이다. 그렇다면 세 부담은 다시 104만 9천 원 (등록 시), 131만 2천 원(미등록 시)이 되고 다수는 지자체 등록을 안 했을 것이므로 약 130만 원이 세금이라고 생각하면 된다. 

 

피부양자로 있을 때는 별문제 없었는데 지역가입자로 전환이 되면 생각보다 많은 건강보험료를 내야 할 수 있다. 따라서 월세 한 달 치 정도는 1년 치 보험료로 나갈 수 있음을 미리 예상하고 접근하는 것이 좋다. 

 

법인, 주택보다는 상업용 부동산에 주목하자. : 주택 외 다른 부동산, 즉 토지와 상가 쪽에 눈을 돌리되 임대용이 아닌 자기 사업에 활용할 '사옥 마련'을 위한 방법을 강구하는 것이 더 유리하지 않을까?  법인 명의로 사무실, 상가 등을 매입하고 임차로 들어가는 것도 방법이 될 것이다. 

 

상업용 부동산 자체가 부가가치세 과세대상 재화이며, 상업용 부동산을 취득하고 임대하는 경우 이때 받는 월세 역시 부가가치세 과세대상에 해당하기에 이를 잘 알아두어야 한다. 

지은이: 제네시스박