주택상가의 수익률보다 원룸의 수익률이 훨씬 좋다. 그래서 원룸투자에 대해 공부하기 위해 여러 도서를 찾던 중 , 강준현 작가의 '원룸마스터'를 읽게 되었다. 본인이 실제 투자를 하는 만큼, 현장에서의 예를 들며 초보들도 쉽게 원룸 투자를 이해할 수 있도록 풀어주고 있다.
수익률이 수익형 부동산의 가격 산정에 가장 중요한 요소
원룸 건물에 속지 않는 수익률 계산법
순수익률 계산= (1년 치 월세/(매수가-보증금))x100
예: ((500x12)/(6억 권-1억 원))=12%
원룸 매수 시 대출 더 받는 방법
감정평가액 x 60~70%(지역마다 다름) - 방공제 = 대출금액
대출한도를 더 높일 수 있는 방법: 주택 임대사업자를 내고, 사업자 대출을 받는 방법이 있다. 사업자를 내면 주택담보대출이 아닌, 사업자대출이 되면서 보다 높은 한도로 대출을 받을 수 있다.
원룸 매수 시 위치 선정의 다섯 가지 핵심요소
1. 무조건 중소도시 원룸은 쳐다보지도 않는다.
: 도시 원룸이라고 해도 쉽게 거래가 안 되는 것이 당연하고, 1년 정도 기간을 두고 임자를 만날 때 거래가 된다고 보면 된다. 그런데 중소도시 원룸은 해당 지역 산업 기반이 흔들리면 원룸 임대는 망해버리고 만다. 공실이 대량 발생하고, 공인중개사는 중개수수료를 두 달치 월세를 달라고 한다. 심지어 열 달 치 월세를 요구한다.
2. 인구 감소에도 불구하고, 수요가 있는 곳은 무조건 대도시다.
:지방 중소도시에 거주하는 분은 원룸 관리비용을 더 지불하더라도 대도시 원룸을 매수해야 한다.
3. 무조건 역세권이다. 걸어서 5분 거리 이내면 원룸 투자 시 역세권이라 할 만하다 (대략 300m)
4. 대학가가 좋다
: 세입자가 대학생만 있는 것이 아니고, 직장인도 있기에 수요가 넘치는 것이다.
양성화의 가장 큰 요소: 정화조와 주차장
1. 정화조:
최근에 지어진 건물들은 분류식 하수도란 것을 사용해 정화조를 갖추지 않아도 되는 건물이 있는데, 이러한 신축 건물들은 정화조가 없어도 하수처리장까지 이어진 오수관을 통해 분뇨를 배출한다. 도심 악취의 주범으로 정화조가 낙인찍히고 있어서 지자체에서는 점차 정화조를 없애고, 오물이 직접 하수처리장까지 흘러가게 하도록 공사하는 중이라고 한다.
2. 주차장
부동산 사업자 종류
1. 업무용 오피스텔 근린생활시설 상가에 내야 하는 사업자
주인= 일반 임대사업자
세입자= 사업자등록
2. 정상적인 주택 임대의 경우
집주인=주택 임대사업자
세입자=전입신고
부산 같은 경우는 부산공실, 한방공실 등에서 연락이 온다. 한 번만 등록을 하면 일주일에 한 번씩 임대현황 조사차 연락이 오고, 나의 경우 70%~80%의 방을 부산공실을 이용해서 세입자를 구한다.
일반 임대사업자는 주거용이 아닌 상가, 업무용 오피스텔을 임대 줄 때 내는 사업자다. 부가세를 환급해 준다는 달콤한 조건을 걸고 팔고 있는데, 주거용인 게 들통나면 환급받은 부가세를 다 토해내야 하고, 주택 임대사업자를 냈을 때 받을 수 있는 취득세 면제 혜택도 볼 수가 없다.
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