부동산 투자수업

'부동산 투자수업'  부동산 실거주와 투자에 대한 이론을 아주 잘 설명해 주는 책이다.  이 작가의 얼굴이 눈에 익어서 생각해 보니 TV채널과 유튜브에서 잘 알려진 분이다.  부동산 상승론자로만 알고 있었는데 책을 통해 접한 이분의 투자 기본기가 참 튼튼하다는 생각이 들었다. 

 

나의 능력 안에서 레버리지를 최대한 활용해야 더 빠르게 자산을 늘릴 수 있다는 것, 이것이 바로 투자의 핵심입니다. 

핵심은 레버리지에 있다. 투자는 레버리지를 최대한 활용해야 부자가 됩니다. 레버리지를 많이 일으켜 투자해서 자신이 가진 자본 대비 많은 자산을 소유할 수 있어야 부자가 됩니다.

 

부동산 규제가 완화되었을 때는 전세를 끼고 집을 여러 채 사두면, 대출을 받아서 한 채를 매수하는 것보다 훨씬 큰 자산을 살 수 있습니다. 반면 규제가 강화되었을 때는 오히려 1 주택자, 혹은 더 좋은 주택으로 갈아타기를 시도하는 2 주택자가 더 많은 레버리지를 쓸 수 있습니다. 

 

경매의 가장 큰 매력은 빌라, 반지하, 원룸 오피스텔 같은 '매력 없는 물건'에 투자해 수익을 낸다는 점입니다. 이들을 시세보다 저렴하게 사서 시장가에 파는 것만으로도 수익을 얻을 수 있기 때문입니다. 투자금액이 적은 경우 경매를 추천하는 이유가 바로 이것입니다. 

 

부자 되는 꿀팁 

: 결국 입지가 좋다면 오래된 것은 항상 새것이 될 가능성이 있다는 사실을 꼭 기억해야 합니다. 

 

주택 구매 능력 = 대출 감당 가능액 + 기존 보유 자산, 대출감당 가능액= (저축액 x40%/대출이자) 

예) 1년 저축액이 2700만 원인 A 씨 부부가 4%로 주택담보대출을 받을 때의 대출 가능 금액 

     2700만 원 x 40% / 0.04 = 2억 7천만 원 

 

입지를 분석할 때 꼭 알아야 하는 것들 

1)이 지역의 (종사자 수에 따른) 기업체 수는 얼마인가?

2)이 지역의 아파트 공급 상황을 어떠하며 앞으로의 공급 계획은 어떠한가?

3) 교통은 편리한가? 지하철역 개통 계획이 있는가?

4) 학군을 잘 갖춰져 있는가? 

5) 가까운 곳에 학원가가 있는가?

6) 상업 시설은 충분하가?

7) 여가 시간을 보낼 만한 시설이 잘 갖춰져 있는가?

8)이 집 또는 이 지역에서만 누릴 수 있는, 다른 사람들이 부러워할 만한 무언가가 있는가?  

9) 그 밖에 다른 호재들이 있는가?

 

같은 권역 내의 '살기 좋은 집'을 찾아라 

구분	요건	세부 사항
필수 항목	교통이 좋아서 출퇴근이 수월한가?	지하철, 버스, 도로
	자녀를 키우기 좋은 환경인가?	학군, 초품아, 학원가
	범죄, 사고 걱정 없는 안전한 구조의 집인가?	(고층)아파트, 단기규모
부가 항목	쇼핑 등의 활동을 하기에 편리한가?	상권 형성, 마트, 대형 쇼핑몰
	여가 시간을 효율적으로 누릴 수 있는가?	문화시설, 공원, 강, 호수, 단지내 커뮤니티
	다른 사람들이 부러워는 곳인가?	우월감(그 동네 대장 아파트 혹은 선호지역)
	기타 호재가 있는가?	지하철이나 백화점 신설 등

 

지방투자

:지방의 어떤 지역이 급격히 떠오른다는 말은 다른 지역이 급격히 쇠퇴할 수 있다는 말이기도 합니다.  지방 투자는 타이밍이 중요하고 공급 물량에 예민하게 반응해야 합니다. 따라서 실거주가 아닌 단순 투자 목적이라면 너무 장기적인 안목으로 바라보기보다 언제든 매각할 준비를 해야 합니다. 

 

가계약금

:가계약금을 보내기 전에 기본적인 사항 (매매일자, 계약금 입금일, 수리 범위, 기본적인 특약 사항)을 중개사를 통해 매도자와 합의한 뒤 가계약금을 보내야 합니다.  가계약금을 보낸 후 사소한 사항은 일부 조정할 수 있지만, 예약 전체를 틀어버릴 내용을 요구하면문 제가 될 수 있습니다. 심지어 금액 자체가 큰 경우에는 소송으로 갈 수도 있으니 주의해야 합니다. 

 

매물 볼 때 반드시 확인해야 하는 6가지 요소

1) 조망: 미래 양해를 구하고 시진을 찍어 두자, 2) 소음, 3) 냄새 , 4) 빛, 5) 물: 천장, 싱크대 열고 내부를 확인, 세탁실과 보일러실은 습하거나 환기가 덜 되는 곳 곰팡이 확인, 6) 구조

 

임장 실수를 막아주는 5가지 

1) 적어도 세 번은 방문하라 , 오전 10-오후 2시에 방문하는 것이 유리 (세입자가 중개사 모두 한가)

2) 최소한 5명 이상의 공인 중개사를 만나라

3) 시간을 들여 내부를 충분히 살핀다. 사진과 메모를 남겨라 

4) 사기를 피하는 간단하지만 확실한 방법

5) 돌다리도 두들겨보고 건너라. 

6) 소유자의 신분을 정확히 확인한다. 법적 분쟁이 있는 물건을 피하라. 위반 건축물이라는 폭탄을 피하라. 

 

광역시 투자법 

그 지역의 상급 지역을 찾아라 (부동산 지인/ 빅데이터지도)

수요량과 입주 물량(공급량)을 확인하라 

해당 광역시의 상위 20% 아파트를 사라 (어떤 지역이든 상위권에 투자해야 안전)

작가: 정태익