10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김과장은 어떻게 1년만에 부동산 천재가 됐을까?

책 제목이 길다.  '10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?'  작년에 이 책을 정독했었다.  이번에는 좀 더 깊게 공부하기 위해 다시 읽게 되었다.  이 긴 제목의 도서는 부동산 투자를 통해 경제적 자유를 달성한 이 작가의 투자방법을 참 잘 담고 있는 도서이다.  

 

부동산으로 시스템을 만드는 데에는 세 가지 방법이 있다.  

1) 월세로 현금흐름을 만들거나,

2) 전세가를 높여 투자금을 회수한 후 다른 곳에 재투자하거나,

3) 매도하여 시세차익을 얻어 더 많은 곳에 투자하는 방법이다. 

또한 사업적인 부분을 적용해 또 다른 현금흐름을 만들 수 있다. 에어비앤비, 셰어하우스 같은 사업을 직접 하며 현금흐름을 발생시키고 사업을 확대해 나가는 방법도 있다. 

 

가장 큰 부자는 교환을 쉽게 할 수 있도록 생태계를 만드는 사람이고, 그보다 작은 부자는 교환을 잘 이용하는 사람이다.  

삶의 변화를 꿈꾸며 부동산 투자를 결심했다면 한 건의 성공보다 평생 써먹을 수 있는 투자 방법을 터득하려고 노력해야 한다. 

 

부동산 시세는 금리나 환율 또는 정책보다 일자리에 영향을 더 크게 받는다.  일자리는 우리에게 없어서는 안 될  생존의 문제이기 때문이다.  호재 중에 1등은 고급 일자리가 생기는 것이고, 다음으로 좋은 호재는 일자리와 주거지를 연결해 주는 교통이 생기는 것이다.  다음으로 좋은 호재는 그러한 주거지 주위에 상권과 학군 그리고 자연환경이 뒷받침되는 것이다. 

 

내 집마련을 고민하는 사람이 반드시 알아야 할 세 가지 원칙

1) 가격을 보지 말고 지역을 보라 

2) 토지의 희소성을 보라

3) 내 집 마련의 의미를 이해하라

 

부동산 사이클에 따른 상황 판단

1) 매매가는 하락하지만 전세가는 상승할 때는 바닥에 진입할 수 있는 시기다. 다만 조금 더 기다리는 여유를 가져라. 

2) 매매가와 전세가가 동반 상승할 때는 조금 늦었더라도 달리는 말에 올라타야 할 시기다. 빠른 결정이 중요하다. 

3) 매매가는 상승하지만 전세가는 정체될 때는 욕심을 버리고 다음을 준비하라. 

4) 매매가와 전세가가 정체될 때는 기다리는 자에게 기회가 오는 구간이니 마음의 여유를 가져라. 

 

인허가 실적으로 입주물량 예측하기, 미분양 정보 확인, 청약경쟁률로 타이밍 잡는 법 

 

신도시 투자 성공에 필수적인 네 가지 기준

1) 사업 규모가 어떠한가?

   :100만 평 이상인 곳이 신도시이다, 아파트가 20개 이상 들어오면 신도시의 사업면적을 갖는 것은 물론이거니와 그중에

    서도 큰 편에 속한다. 국제 신도시 명지주거단지조성사업은 55만 평이다. 일광신도시 41만 평 

2) 신도시를 만드는 주체가 누구인가?

3) 인근 구도심의 좋은 입지와 근접성이 어떠한가?

4) 일자리가 함께 들어오는가?

 

부동산으로 돈을 벌고 싶은 사람이라면 입지가 좋은 곳에만 투자하는 것이 아니라 공급보다 수요가 넘치는 지역, 공급이 부족한 지역, 가격이 저평가된 지역, 입지가 변하고 있는 지역, 정책에 따른 풍선 효과가 예사오디는 지역을 찾을 수 있어야 한다.  다섯 가지 중 두 가지만 충족하더라고 좋은 지역에 속한다. 

 

광역시 이상 지역 분석법 

1) 업무지구가 밀집된 곳은 어디인가?

2) 업무지구로 빠르게 이동할 수 있는 교통이 있는가?

3) 택지개발지구 또는 신도시로 개발한 곳인가?

4) 아파트가 밀지 한 곳인가? 주택이 다수인가?

5) 중학교 학군이 좋은 곳인가?

 

서울을 분석하고 싶다면 서울시청 홈페이지에 들어가 도시기본계획을 살펴보자. 도시기본계획 자료를 찾아 공간구조 부분을 중점적으로 살펴봐야 한다. 

 

월세 수익률 높은 아파트 찾기 

1) KB 리브온 (KB Live on) 사이트에서 월세 시세 정보가 제공 

   월세 수익률= 월세 X12/(매매가격-보증금-대출금액) x100

2) 국토부에서 실거래 거 내역 확인 하기 

3) 네이버 매물 시세로 최종 확인하기 

 

작가: 김재수 (렘군)