부동산 하락장에서 살아남기

 

어쩌다 읽게 된 대치동키즈 작가의 부동산 하락장에서 살아남기.  아무 생각 없이 들었던 책에서 부동산 고수의 향기가 솔솔 느껴진다.  부동산 투자 공부 중이라면 꼭 한번 읽어 보길 권한다.    

 

"전략적 사고란 최선의 미래를 위해 한정된 자원을 어느 대안에 투입할 것인지를 정하는 생각 과정을 뜻한다. " 

 

투자의 시간이 올 때까지 필요한 것은 인내입니다. 부동산 투자에서 성공하려면 내가 정한 때가 아닌, 시장이 정해주는 때를 기다려합니다. 

 

주변의 투자자들은 장이 좋을 때는 나의 동반자같이 느껴지고 죽이 잘 맞는 것 같지만 가족이 아닙니다. 투자는 결국 혼자 하는 것이고 외롭습니다. 그 외로운 길에 밉든 곱든 배우자라도 있어야 의지할 수 있지 않을까 합니다. 돈은 또 벌면 됩니다.  그렇게 살고 누리다 보면 사이클은 다시 돌아오고 갈아탈 수 있는 나만의 시기가 옵니다.  그렇게 해서 내 집을 완성하고 나서 본격적인 투자를 시작해도 늦지 않습니다. 내 집 후에 몰입해서 성공 방정식을 찾으면 3-4년 만에도 자산을 불릴 수 있습니다. 

 

지금 집을 사신다면 저는 내가 들어가 살 수 있는 집을 사라고 추천하고 싶습니다. 예를 들어 재개발을 사더라도 이왕이면 관리처분인가를 받아서 착공이 확실해진 입주권을 사거나 아무리 못해도 사업 시행인가가 난 곳을 사는 것을 추천합니다. 그래서, 이른 시일 내에 집에 들어가도록 해야 합니다.  지금은 재정적 위험을 감내하고 모험을 걸기에는 시기가 지난 것 같습니다. 그렇다고, 집을 사려는 계획을 포기할 필요는 없습니다. 대신, 한 번에 내 집을 완성하겠다는 생각보다는 지금은 감당할 수 있는 집을 사서 살면서 버틴다는 생각으로 적당한 집을 구한 다음, 다음 상승장이 오면 그것을 밑천 삼아 승부를 걸겠다는 생각이 필요합니다.  

 

부동산 투자의 초심자, 특히 내 집 마련과 같이 갈아타기를 하려는 사람일수록 사이클보다는 생애주기에 집중할 필요가 있습니다. 

 

결정 장애를 줄이기 위한 마음 학습법

1. 편차가 작은 선택지로 가짓수를 줄인다. 

2. 점수화한다. 

3. 양자택일형이라면 하는 것이 정답이다. 

4. 시간을 정해 놓고 집중하자. 

5. 결정에 대한 부담을 나눌 사람을 찾는 것도 방법이다. 

 

급매를 잡는 방법

매도자 사정을 알고 나서 할 것은 추가 협상을 하는 것입니다. 사정을 맞춰 줄 수 있고 살 의향이 있으니 더 깎아줄 수 있는지 던져 보는 것입니다. 이때 중요한 것은 마음을 비우는 것입니다.  안 사도 고만이라는 생각으로 해야, OO까지 맞춰주면 사겠다고 과감하게 말을 할 수 있습니다. 

 

진짜 좋은 매물이 나오면 중개소는 단골손님에게 직접 전화를 줍니다. 생전 처음 보는 내가 정말 좋은 매물을 잡으려면 구체적인 액션으로 내 의지를 보여주어야 나도 전화를 받을 수 있습니다. 중개소 중에는 컨설팅비를 별도로 책정하는 데가 있는데  보통 500만 원 정도입니다.  그 이상으로 더 할인된 좋은 급매를 잡았다면 이것 역시 생각하기 나름입니다. 

 

모든 일에는 순서가 있는 법입니다. 내 집의 완성은 부동산 투자에서 가장 먼 저 해야 할 단기 목표입니다.  내 가족이 안전하고 좋은 커뮤니티와 함께 살 수 있는 공간을 마련하는 것은 가족을 책임지는 가장의 본능이기 때문입니다. 

 

갈아타기를 멈춰야 할 시점은 생애 주기 투자와 연결하면 의뢰로 쉽게 알 수 있습니다.  신혼, 자녀가 유치원 들어갈 때, 초등고학년이 되었을 때까지 3번이 갈아타기의 적기 시점입니다. 

 

내 집을 완성하는 것은 중요합니다. 하지만, 어느 정도 내 집에 대해서 만족했다면 과감하게 타협하고 비과세를 졸업해야 합니다. 

 

제 경우는 마르지 않는 종잣돈을 뿌리 자산에서 오는 전세금 인상과 추가 대출로 만들었습니다. 현금 흐름은 급여를 바탕으로 사업소득을 더했습니다. 이런 식으로 투자를 지속할 기반을 만들어 내는 것이 필요합니다. 

 

자산은 개수가 중요한 것이 아니라 얼마나 현금 흐름을 만들어 내서 나를 부자로 이끌어 줄 수 있는지가 중요합니다. 

저의 포트폴리오에서 중요한 것은 초기 종잣돈을 만드는 뿌리 자산과 경제적 자유를 만드는 잎 자산입니다. 종잣돈을 불리는 줄기 자산은 어차피 매매할 것이기에 포트폴리오에 올리지 않습니다.  

 

효율이 높은 뿌리 자산을 매입하려면 시기를 기다려야 합니다. 그 시기라 바로 공급 초과가 되어 매매가가 낮아지고 하락장이 두려운 사람들이 대거 전세로 전환하면서 전세가가 올라 매매 전세 갭이 작아지는 시점입니다. 이 시기를 놓치지 않는 것이 중요합니다. 

 

결국은 부자가 되려면 시간대비 수익을 극대화할 수 있는 사업을 하거나 시세와 월세가 동시에 나오는 부동산을 늘려나가야 합니다.  이러한 부동산 선순화 포트폴리오는 월급쟁이 무주택자가 1 주택자에서 다주택자가 되고, 다시 부동산 투자자가 되어 경제적 자유와 부자, 그리고 자산가로 갈 수 있는 현실적인 방법입니다. 

 

내가 매수 혹은 매도하려는 부동산은 현시점의 수요와 공급, 가격이 적정한가, 그리고 나의 투자 계획에 부합하는 것인가로 단순하게 생각하면 실행력을 높일 수 있습니다. 

 

수익형 투자 시에는 월세 수익률 계산을 반드시 해야 합니다. 임대 시세와 매매 시세를 파악해서 수익률이 대출 이자 +보유세+관리비를 감당하고도 남는다면 실행하면 됩니다. 임대 시세와 매매 시세는 네이버 부동산이나 교차로에 올라온 비슷한 매물로 찾으면 알 수 있습니다. 

 

지은이: 대치동키즈