월급 받을래? 월세 받을래?

불안불안 월급 받을래? 따박따박 월세 받을래? 고종옥 작가님 책 제목 너무 현실적이다.  2016년에 발간된 책임을 감안하더라도 2023년 지금 적용하기에도 유익한 내용이 많다.  수학의 정석처럼, 월급 받을래? 월세 받을래?  이 도서는 수익형 부동산 투자에 기본 정석 같은 내용을 알려준다.      

 

특히 수익형 부동산에 투자할 때는 수익률이 중요하다. 이때 자기 자본 투자수익률로 계산해야 총투자 수익률과 이자 후 순 투자수익률을 보다 정확히 알고 비교할 수 있기 때문에 정확히 투자의사 결정을 할 수 있다. 

 

셰어하우스는 1997년 7월 16일 이전에는 소위 고시원이라는 이름으로 알려져 왔고, 그 이후에는 '원룸텔'이라는 시장명청으로 불려 왔다. 2013년부터는 건축법 시행령이 개정되면서 건축법규상 '다중생활시설'이라는 법정명칭으로 확정되었다.  1인가구의 증가 추세로 볼 때 이러한 형태의 주거공간에 대한 수요는 증가할 수밖에 없다고 본다면, 사업전망은 밝다. 투자하는 방법은 토지 매입 후 신축하는 방법, 상가건물을 매입 후 리모델링 하는 방법, 상가 건물을 임차 후 리모델링 하는 방법이 있다. 

 

외국에서 게스트하우스는 이미 오래전에 보급되어 현재는 일반적인 숙박형태로 자리 잡아가고 있지만, 우리나라의 경우는 라이프사이클상 도입기에 해당한다고 볼 수 있다. 따라서 게스트하우스를 할 수 있는 상가건물이나 주택 등을 소유하고 있는 경우에는 적극적으로 관심을 가져볼 필요가 있다. 

 

부동산은 시장에서 나타나는 수요공급과 상권변화에 따라서 어디로 튈지 모르는 실물자산이기 때문에 부동산적인 시각에서 투자의사결정을 해야 한다. 그 상권의 과거와 현재 스토리를 분석하고, 미래 펼쳐질 세상을 그림으로 그려낼 수 있어야 한다는 것이다. 과거스토리는 신축직후의 매출현황, 그 당시의 상권상황, 주변에 유사건물의 공급현황, 임대상품으로써의 과거의 경쟁력 등이라고 볼 수 있다. 

 

이제 수익형 부동산에 투자할 때 도보 10분 거리에 지하철역세권 하나 정도는 반드시 끼고 있어야 한다는 것을 명심해야 한다.   20여 년 동안 수익형 틈새부동산을 개발해 온 필자가 제시하는 기준은, 서울 강남의 경우 3-4%, 강북지역의 경우 4-6%, 수도권은 6-8%, 지방은 8-9%의 기준을 갖고 투자수익 분석에 접근하면 큰 무리는 없을 것 같다. 

 

특별이슈 없는 상권

1. 관공서 상권은 우리가 일반적으로 예상하는 것처럼 상권변화에 영향을 미치지 못한다. 

2. 병원 역시 아무리 대형일지라도 예상과는 반대의 상황이 발생할 가능성이 높다. 

3. 공원은 지역상권을 발전시키는 이슈가 되지 못한다. 

 

투자수익이 비교적 높게 나타나는 상권

1. 중소형 사권 

2. 유동인구보다 상주인구 비율이 높아야 수익률이 높은 상권이 될 가능성이 크다. 

3. 교통 컨버전이 높은 상권 (버스와 지하철, 버스환승센터 인근, 복합역세권 등) 

 

그 많던 노점상들이 없어지기 시작하고, 음식점과 소매점들이 일찍 점포문을 닫기 시작한다. 가까운 인근 상권이 갑자기 커지기 시작하고, 밤길이 밝아진다. 특히 1층 상가에는 손님들이 보이는데 지하나 2층 이상에 있는 음식점, 노래방, 술집 등에 손님들의 발길이 줄어들기 시작한다. 이러한 일련의 현상들이 일어난다면 그 지역은 인구가 감소하고 해가 지는 일몰상권으로 가능 중이라고 보아야 한다. 흐르는 상권을 감지하지 못하는 사업주는 출구전략에 문제가 생기고 투자금을 회수하지 못하는 상황에 직면한 게 된다. 

 

수익형 부동산 투자 시 지자체들의 지역개발 우선방향이 무엇인지 사전조사를 한 후 투자여부를 결정해야 한다.  임대사업은 토지의 용도나 크기보다 건물의 용도와 크기가 더욱 중요하다. 따라서 건물의 용도에 따라서 지역의 용적률 100% 활용할 수 있는지 없는지를 잘 따져봐야 한다. 

 

9호선을 주로 이용하는 사람들은 공항손님과 회사원들이다. 이러한 특성을 감안할 때 9호선 라인은 게스트하우스 사업을 하기에 적합하다. 외국손님과 여행객들이 많이 이용하는 노선이기 때문이다. 특히 일본으로 취향 하는 노선이 많기 때문에 일본사람들을 위한 게스트하우스 사업이 유리하다. 

 

아무리 건강한 사람도 나이 들면 여기저기 망가지기 시작하는데 건축물도 마찬가지다. 신축 후 10년이 지나면 10년 단위로 외부 리모델링을 검토해야 하고, 내부 역시 어떤 용도로 사용하는가에 따라서 기간은 달라지지만 필요시 인테리어 및 내부리모델링 작업을 해야 한다. 지하층을 근린생활용 도로 사용하고자 할경에는 처음 신축하는 사람이라면 전문가의 자문을 충분히 받아야 한다. 이때 전문가는 건축사나 건설회사가 아니고 건물 리모델링 수술을 최소 50회 이상 실행한 사람이나 회사이다. 

 

수익형 부동산 임대사업은 인구밀도가 매우 중요하다. 특히 중년층이나 장년층이 아닌 젊은 층들의 인구 유입경로와 이동경로와 관련성이 높다. 이러한 버스등의 교통량 분석을 통해서 주변상권의 인구 이동상태를 살펴보고, 인구가 머무는 지역에서 임대사업을 검토한다면 투자위험을 회피(hedge)할 수 있을 것이다. 

 

매입한 상가건물이나 보유한 상업건축물을 1인 가구전용 주거공간인 코쿤하우스로, 단독주택은 여행자를 위한 저가형 숙소인 게스트하우스 등으로 만들어 임대사업을 한다면 단순임대보다 2배 이상 수익을 얻을 수 있다. 

 

1인가구들이 거주하는 다중생활시설 (구 고시원)이나 원룸을 활용해 임대사업으르 한다면, 도보로 10분 이내에 이동할 수 있는 지역에 종합대학교가 하나쯤 있으면 좋다.  종합대학교는 보통 학생수가 1만 명을 넘기 때문에 지역의 소도시 하나와 동일한 지역적인 영향력이 있다. 

 

목에 살고 목에 죽는다. 

1. 교통 접근성

2. 발전 가능성

3. 수요예측성

4. 트렌드 창출성

 

주거지역 수익형 부동산 투자는 토지가격 상승요인이 존재하는 곳이어야 한다. 수익형 부동산의 수익은 토지와 건물에서 발생하는데 건물은 보유기간 중 월세 임대료를 통해서 토지는 가격상승에서 수익이 창출된다. 

 

수익률이 높은 상권은 어디에 숨어 있는가? 대부분이 시내중심보다 도심권을 벗어난 조용한 대학가이거나 2호선 역세권이 아닌 기타 호선 부도심 역세권에 수익률이 높은 상권이 숨겨져 있다는 것을 명심하자. 이때 필요한 것은 투자자 스스로의 발품이다. 

 

지은이: 고종옥