내가 6개월 만에 건물주가 될 수 있었던 이유

월급쟁이 건물주 정일교 작가의 '내가 6개월 만에 건물주가 될 수 있었던 이유'는 본인의 투자노하우에서 나오는 알짜배기 지식을 공유하고 있다.   책 제목에 끌려 읽게 되었는데, 찾아보니 다른 책도 있다.  수익형 부동산에 대한 이작가의 책은 다 읽어 보고 싶다. 

 

부자들은 은행 금리를 예의주시하며 항상 투자 기회를 엿본다. 돈이 흘러가는 곳을 미리 판단하고 신속하게 투자에 나선다. 반면, 가난을 선택한 사람들은 리스크가 적은 투자만 생각한다. 빠른 실천력과 긍정적인 사고로 삶을 대하는 태도를 바꾸는 사람만이 자신의 운명을 바꿀 수 있다. 

 

지금이라도 늦지 않았다. 과시욕의 명품보다 수익형 부동산을 소유하자. 당신의 나이가 얼마든 직장생활이 생각보다 얼마 안 남았다는 사실을 깊이 인식하고 자신을 명품으로 다듬고 파이프라인을 늘려가기 바란다. 

 

부자가 되는 지름길 중의 하나는 자신의 명의로 된 부동산의 수를 기하급수적으로 늘리는 것이다. 수백억 원의 빌딩을 가진 그들도 처음부터 부동산에 투자한 것은 아니다. 자기 분야에서 전문성을 키워 몸값을 높였고, 수입을 늘린 뒤에는 수익형 부동산에 지속적으로 투자했다. 자신의 근로소득과 임대수익으로 선순환 시스템을 만든 것이다. 

 

LH주택공사로부터 택지지구 내 토지를 분양받고 다가구주택, 점포겸용주택을 지어 임대수익이 발생한다. 역세권 소형아파트 등을 매입해 꾸준히 돈이 나올 수 있는 시스템을 만들었다. 내가 2년 만에 만든 시스템이다.  

1. 부동산에 투자할 때는 은행의 대출을 최대한 이용하고 우리나라에만 있는 전세보증금을 활용하여 수익형 부동산 투자에 대한 부담을 줄인다. 

2. 관심을 가지고 찾아보면 저평가된 급매물을 매입할 수 있다. 

3. 부동산의 가치는 인플레이션만 견디면 물가 상승 이상으로 꾸준히 올라간다. 

4. 가치가 올라간 부동산으로 현금을 만들어 또 다른 투자의 기회를 잡는다. 

 

지방의 소형아파트 

1. 배후 수용가 풍부한 소형아파트가 좋다.  직장과 가까운 거리에 있는 도심권을 말한다. 지방은 대규모 산업단지, 단 기업도시, 혁신도시 공공기관 이전 지역 등 인구가 늘어나는 도시가 배후 수요가 풍부하여 수요가 늘어난다. 

2. 대중교통과 교육환경이 좋은 지역이 월세 받기 좋다. 

3. 인구증가와 일자리가 증가하는 지역은 가치도 상승한다. 

 

수익형 부동산 투자는 경기를 타지 않기 때문에 목표수익룰 (10-12%)에 맞는 건물이 있다면 당장 구입해야 한다. 지금 당장 여러분의 인생을 180도 바꿔줄 다가구주택을 찾아보자. 

 

1. 다가구주택과 다세대주택을 구분할 수 있는가?

2. 건폐율과 용적률에 정의를 내릴 수 있는가?

3. 부동산 세금의 종류와 세율을 아는가?

4. 1 가구 2 주택이면서 양도세를 내지 않는 경우를 몇 가지나 알고 있는가?

5. 이주자택지와 협의자택지를 구분할 수 있는가? 

6. 수익률을 계산할 수 있는가?
7. 일조권사선제한의 정의와 이에 따른 구조의 차이에 대해 알고 있는가?

8. 베란다와 발코니, 테라스의 차이에 대해 아는가?

9. 택지지구 분양 시 납부방법(회차)에 대해 아는가?

 

땅 가격이 오르면서 건물가격도 올라 전세가격이 덩달아 올랐다. 각 세대마다 전세보증금은 나에게 또 다른 투자금이 되었다. 그 돈으로 일부는 택지지구 땅에 투자하고 나머지는 다시 전세를 이용해 소형아파트를 추가 매입했다. 

대규모 산업단지가 있는 도시에 소형아파트를 구입해서 팔지 않고 장기 보유하는 것이다. 아파트 가격이 올라도 월세로 바꾸지 않고 팔지도 않는다. 전세 상승분은 지속적인 현금 흐름을 만들어준다. 이것이 누구나 소액으로 시작하는 소형 부동산 투기법이다. 

 

유통회사에서 은퇴한 김우진(51세, 사업준비)씨는 나의 조언으로 1억 원 남짓 종잣돈으로 신도시에 근접한 택지지구에 주거 전용 단독주택인 다가구주택을 매입해서 매달 월세를 받고 있다. 2억 4천만 원 하는 70평짜리 땅을 담보대출 1억 9천만 원을 끼고 5천만 원에 구입했다. 그리고 공사비 4억 중 3억 원은 준공 후 건물담보 대출과 전세보증금을 받아 상환하는 조건으로 공사를 시작하였다.  땅값 포함 6억 4천만 원짜리 건물을 토지 담보대출, 건물대출, 전세보등금을 이용하여 건축한 것이다. 현재 이 건물 주위로 이면도로 건물들이 8억 5000만 원에서 9억 원 사이에 거래되고 있으므로 2억 원에 가까운 차익이 났다. 

 

중요한 것은 높은 가치를 가지고 있으나 저평가된 곳을 먼저 선점하는 것이다. 부동산은 미래의 가치를 사는 것이고 시간을 사는 것이다. 작은 종잣돈이라도 저평가된 지역을 선택하면 부는 저절로 창출된다.

 

이미 완공되어 등기가 난 건물보다는 건축 중인 건물을 구입하는 것이 더욱 유리하다. 예를 들어보자, 땅값이 3억 원, 권리금을 1.5억 원이라고 한다면 땅값에서 80% 대출이 가능하다.  6,000만 원과 +15,000만 원(권리금)=21,000만 원이면 땅을 매입할 수 있다. (부동산 수수료와 등록세는 제외) 이처럼 상가주택을 지을 수 있는 이주자택지가 있느냐 없느냐가 중요하다. 

 

LH주택공사, 수자원공사, 원주기업도시 등의 홈페이지에 들어가면 점포주택지나 단독택지 분양 정보가 수시로 올라온다. 이 정보를 잘 이용하면 단기간에 돈을 벌 수 있다. 

 

원룸 건물과 상가주택의 세입자는 대체로 젊은 사람들이 많다. 공실에 대한 우려 없이 안정적인 관리를 하려면 입지를 잘 따져 보아야 한다. 교통이 편리하고 주변 편의시설이 잘 갖추어져 있어야 한다. 수익률이 조금 덜 나오더라도 수익형 부동산은 수도권을 벗어나면 안 된다. 인구가 줄어들면서 대도시를 제외한 지방은 갈수록 인구감소로 공실의 우려가 높기 때문이다. 

 

택지지구란 도시지역에 신도시를 만드는 개념이라고 생각하면 된다. 수익형 부동산인 다가구주택이나 점포겸용주택(상가주택)을 건축하기 위해서는 먼저 토지가 있어야 한다. LH주택공사에서 시행하는 토지를 분양받을 수 있고, 분양받은 토지의 명의를 변경하여 본인의 명의로 토지변경도 가능하다. 택지지구 내의 토지는 다른 토지와 달리 환금성과 지가상승이 빠르다.  택지지구 내의 이주자택지를 저렴한 권리금에 매입하는 것도 매력적이지만, 택지지구와 마주하는 원형지를 개발해 원룸 건물이나 다가구주택, 상가주택을 건출하는 것이야말로 최고의 방법이다. 우선 가구 수 제한이 없기 때문에 수익률에서 훨씬 우월하다. 거기에 택지지구 내의 기반시설을 함께 공유할 수 있어 향후 택지지구 지가상승과 함께 움직인다. 

저자: 월급쟁이 건물주 정일교