경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?

경매로 유명한 송사무장의 책, EXIT를 최근에 읽게 되었고 경매에 관심이 갔다.  그 이후 관련 책들을 읽어 보고 있는데 여전히 낯선 분야로 느껴졌다.  하지만, 박희철(파이팅팔콘) 작가의  '경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?'는 나처럼 경매에 관심 있는 초보분들에게 강추하고 싶은 책이다. 

 

이 책은 경매에서 필요한 용어의 의미와 초보가 어떻게 경매시장에 접근해야 하는지를 쉽게 설명해 준다.   경매를 하지 않더라도 등기부 등본 보는 방법이나 권리분석등을 이해할 수 있어 유익한 책이다.   송사무장의 도서  EXIT를 읽고  다음 책으로 이 책을 읽어 보기를 권한다.  

 

책의 핵심 내용: 

 

전 재산 8천만으로 시작해서 6년이 지난 지금은 단기 매도했던 부동산을 제외한 자산의 평가액이 100억 원에 이르고 월세로 2,500만 원을 받고 있다. 말로만 듣던 '경제적 자유'를 이룬 것이다. 

 

경매에 관한 정보를 찾는 가장 기본적인 방법은 '대법원 경매정보 사이트'를 이용하는 것이다. 최근에는 관련 서류와 정보들을 좀 더 간편하고 빠르게 찾도록 정리해서 보여 주는 '유료 경매정보 사이트'를 많이 이용하는 추세이다.  

(굿옥션, 지지옥션, 탱크옥션, 부동산태인) 

 

권리분석 4 Steps 

1. 말소기준권리 찾기

- 근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권 (임의경매를 신청하거나 배당요구한 선순위전세권)

2. 인수되는 권리 찾기

3. 임차인 권리분석

4. 서류 및 기타 권리 확인 

 

등기부 등본에서 말소기준권리 찾기 

-갑구와 을구에 기재된 권리들을 순서대로 나열하는 것이 권리분석의 첫 번째다.

다른 구(갑구와 을구)를 비교할 때는 접수한 날짜 순서대로 정리하면 되고, 같은 구에서는 순위 번호에 따른다. 

이렇게 순서대로 나열한 권리 중에서 가장 앞선 근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(임의경매 신청)이 말소 기준권리가 된다. 

 

매각으로 소멸되는 권리 

근저당권, 가압류(압류), 담도가등기, 경매기입등기, 전세권(임의경매를 신청하거나, 배당요구한 선순위전세권)과 같은 말소기준권리와 그 이후에 설정된 권리들

 

매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리 

1. 배당요구하지 않은 선순위전세권

2. 건물 철거 및 토지인도청구 가처분

3. 유치권

4. 법적지상권

 

대항력의 성립 요권  

1. 주택의 인도(점유)

2. 전입신고 (그다음 날 0시부터 대항력 발생)

말소 기준권리보다 전입신고가 빠르면 임차인의 권리가 낙찰자에게 인수되고 전입신고가 더 늦으면 소멸되어 낙찰자에게 대항할 수 없다.  

 

임차인의 배당 순위 

전입신고일과 확정일자를 받은 날 중에서 더 늦은 날짜를 기준으로 정해진다. 일반적으로 이사한 날 전입신고를 하면서 확정일까지 함께 받은 경우가 많은데 이 때는 그다음 날부터 우선변제권을 얻게 된다.  대항력을 갖춘 임차인이 있다면 배당에 따라 낙찰자가 인수해야 할 금액이 달라지므로 입찰 전에 반드시 확인해야 한다. 

 

우선변제권 취득 요건 

1. 대항력 갖추기 (주택의 인도와 전입신고)

2. 임대차계약서에 '확정일자' 받기 

(예-대항력 & 우선변제권 선순위)

 

최우선변제권 확보 요건 - 대항력과 소액보증금

1. 경매기입등기 이전에 '대항력'(부동산의 인도와 전입신고)을 갖추다. (확정일자는 갖추지 않아도 된다)

2. 보증금액의 액수가 주택 임대차 보호법에서 정한 '소액보증금의 범위'에 해당해야 한다. 

3. 배당요구 종기일 이내에 '배당요구'를 하고, 종기일까지 대항력 요건을 유지해야 한다. 

 

경매 서류 및 기타 권리 확인

1. 물건 기본 정보

2. 매각물건명세서

1) 최선순위  설정일자

2) 현황 조사 및 임차인의 권리 신고 내역

3) 등기부등본상의 권리 중 매각으로 효력이 소멸되지 않는 것 

4) 비고란 

3. 현황조사서

4. 감정평가서

5. 인근 물건 매각 사례

 

쉬운 물건으로 시작하자 

1. 말소 기준권리 이후로 모두 소멸되는 물건 

2. 명도에 어려움이 없는 물건

 

물건 선택의 노하우 - 내가 잘 아는 곳, 내가 살고 싶은 곳, 신규아파트 단지, 대단지, 교통이 편한 곳, 학군이 좋은 곳, 브랜드가 좋은 곳

지은이: 박희철(파이팅팔콘), 감수:송희창