35세 아파트 200채 사들인 젊은 부자의 투자 이야기

젊은 나이에 부자가 된 대부분의 사람은 결국 부동산으로 돈을 번 것 같다.  '35세 아파트 200채 사들인 젊은 부자의 투자 이야기' 저자도 마찬가지이다.  요즘 20-30대 MZ 세대들이 예전의 사람들보다 쉽게 집을 사는 이유를 알 것 같다. 

 

이 책의 저자는  집값의 높고 낮은 평가를 PIR을 이용해서 판단한다는 사실이 제일 기억에 남았다.    

'부동산시장의 가격을 평가를 판단하는 수단으로 PIR (Price Income Ratio)이 있다. PIR이란 아파트 가격을 연평균 도시 근로자 소득을 적용해 산출한 것이다.' 

 

책 속 내용: 

 

경매의 경우, 은행에서 낙찰가액의 최소 70% 대출이 가능한 데다, 나머지 30%의 자금은 임차인의 보증금으로 대체할 수 있기 때문에 자본이 없어도 많은 주택을 소유할 수 있는 구조로 되어 있다. 

 

국유재산 공매의 장점 

1. 잔금이 60일 이내 (공실인 상태에서 담당자를 잘 구슬려 인테리어가 가능하다)

2. 공실이라 얼마든지 하자 상태를 체크하고 볼 수 있다

3. 명도가 필요 없다 (초보자도 클릭만으로 낙찰 가능, 국가의 재산)

4. 시세보다 최소 1000-2000만 원정도 저렴하다. 

 

2007년 매매가 4억 원 / 도시 근로자 연소득 4397만 원 = pir 9.1 (9년 1개월)

2011년 매매가 2억 원 / 도시 근로자 연소득 5097만 원 = pir 3.92 (3년 9개월)

과거 수년간의 시세를 지표로 공식을 대입하면 평균값을 찾을 수 있고 평균 아래에서 투자한다면 저평가된 상태에서 매입할 수 있다. 

 

 부동산 투자는 발품이다. 

1. 경매 사이트를 자주 접속해서 물건을 최대한 많이 찾아본다. 

2. 인터넷에서 부동산 매물 및 지도를 자주 본다. 

3. 발품을 팔아야 한다. 

 

낙찰가 1억 4200만 원 - 대출 1억 1400만 원 + 보증금 3000만 원 = 실투자금액 -200만 원 +등기 비용 300 

총 투자금액 100만 원, 보증금 3000/40 (매달이자 38만 3천 원)

이렇게 주식투자와 달리 부동산은 안정적인 레버리지를 이용해서 자금을 필요로 하지 않고, 철저한  현장 시세 조사와 발품 그리고 노력이 있다면 얼마든지 수익으로 연결시킬 수 있다.  3억 원의 금액으로 매년 20% 정도 수익을 낼 수 있는 부동산을 매입해서 현금 흐름을 만들면 매년 6000만 원의 현금 흐름이 발생하고, 5년이 지나면 6억으로 자사를 쉽게 늘릴 수 있기 때문이다. 

 

시장 침체기에는 법원에 사람이 텅 비어 있었지만, 시장이 상승기로 접어들면서 입찰자들이 하나둘씩 늘어났고, 현재는 물건마다 수십 명의 입찰자들이 경쟁을 하여 시세와 비슷한 가격으로 낙찰이 이루어진다. 

 

지방 부동산 투자 

1. 임대수익률이 6% 이상이라면 하락이 어렵다

2. 지방에 소외되고 숨어 있어 공급이 매우 부족한 지역이어야 한다. 

3. 배후에 산업단지가 자리 잡아 임대수요가 꾸준한 지역이어야 한다. 

4. 24평 미만의 소형 아파트여야 한다. 

 

현재 전세가는 아파트값이 오르기 시작한다는 지표로 생각해도 좋다. 향후 미분양 주택의 감소는 향후 반전을 이야기한다. 즉 소요보다 공급이 적을 때 오르게 되어 있다. 

 

 물량 공급이 어느 정도 끝나면 투자 기회가 찾아온다. 모두가 두려움과 공포에 질려 있을 때 투자를 해야 한다. 

 

과거 평균치를 보면 강남은 항상 PIR 15배 이상에서 거래됐다. 도시 근로자의 소득 대비 항상 높게 거래됐다는 것은 결국 소득과 학군이 높다는 것을 의미한다. 

반대로 지방의 경우 대도시에 비해 소득이 당연히 적기 때문에 아파트 시세 대비 PIR이 높게 거래되지 않는다. 항상 과거 평균 PIR을 벗어나지 않는 범위에서 움직이곤 한다. 

 

작가: 고덕진