서른살 청년백수 부동산 경매로 50억 벌다

 '서른 살 청년백수 부동산 경매로 50억 벌다'의 작가는 운동선수 출신에 매우 젊은 청년이라 그런지 용감하고 실행력이 뛰어난  느낌이 들었다.  복잡한 유치권, 공사중단 중인 매물등을 경매나 공매로 인수해서 매매를 하거나 월세 받는 물건으로 만드는 과정이 한 편의 영화를 보듯이 생생하고 힘이 느껴졌다. 

 

이제 겨우 경매 관련 기본 도서 2권을 읽고 난 나의 수준에서는 약간 망설여 질만큼 경매가 어려워 보이는 내용이었지만 경매의 기본을 이해하고 실행해 본 사람들에게는 한 단계 업그레이드할 좋은 예들을 많이 보여주고 있는 것 같다.     

 

책을 읽으며 기억하고 싶은 내용 일부를 아래와 같이 공유해 본다.  

 

투자는 낙찰이 중요하 것이 아닌 얼마만큼의 가격으로 접근하여 얼마만큼의 수익을 남기는지가 중요하다.

낙찰받는 것이 목적이 되기보다는 낙찰 후 얼마나 빠른 시간에 매도하느냐, 얼마나 많은 수익을 남기느냐가 중요하다는 것이다.  

 

경매는 작은 실수 하나가 10년 동안 쌓은 탑을 한 번에 무너뜨릴 수 있는 아주 위험한 재테크라고 할 수 있기 때문이다. 그래서 나는 입찰에 들어가기 전 무조건 임장을 한다. 

 

기존 사업자를 양수받게 되면 소방법이나 전기안전관리법 등 여러 법에 기준점을 통과해야 하는 부분에 대해 검증받을 필요가 없지만, 다시 허가증을 받는다면 모든 사항들에 관해 필증을 받아야 한다.  만약 허가증을 받기 전에 근처에 학교가 없어서 PC방을 오픈했다고 치자. 그런데 몇 년 후 가까운 곳에 학교가 들어왔다고 하면 그 자리에는 더 이상 PC방 허가가 나지 않는다. 기존에 하던 사람에게 양수받아서 영업 하는 것은 상관없지만, 만약 그렇지 않은 경우 PC방을 다시 오픈하기 힘들다. 

 

상가 임장 방법

1. 그 지역 전체 상권이 살아있는지 체크한다. 

2. 프랜차이즈 업종인지 확인한다. 

3. 상가 관리비를 체크한다. 

4. 해당 건물의 공실과 주변 공실률을 알아본다. 

5. 기존 임차인의 재계약 여부를 알아본다. 

6. 바닥권리금이 어느 정도 있는지 알아본다. 

7. 보증금과 임대료를 알아본다. 

8. 내부 인테리어의 수준이 어느 정도인지 알아본다. 

인테리어를 한 지 1-2년 정도만 된 곳이라면 재계약 확률이 높다. 포기할 보증금보다 인테리어 비용이 더 많이 들어간 곳이 있기 때문이다. 

9. 상가 주변 세대에 관해 조사한다. 

10. 상가가 건축되었다면 최초 분양자가 있을 것이다. 최초 분양자는 점포끼리 충돌을 막기 위해 전체 상가에서 영업할 수 있는 업종을 각각 지정하는 경우가 있다. 예를 들면 101호 약국, 102호 음식점, 103호 소매점 등등 이런 식으로 분양을 했다. 몇 년 후 나는 105호에 약국을 오픈하려고 했지만 101호의 영업행위 금지라는 소송이 들어온다. 

 

전업투자자를 염두에 두고 있는 사람들에게 주거용 물건으로 단기간 사고파는 전략보다 매월 안정적인 현금흐름을 만든 수 있는 수익형 부동산을 추천한다.  수익형 부동산으로는 다가구나 근린주택, 근린시설 등 여러 종류 중에서 나는 그린상가를 좋아한다. 

 

근린상가의 장점

1. 임차인들이 선호한는 편이다. (대단지 주변에 만들어진 상권이라 유동인구가 많다)

2. 레버리지를 최대한 활용할 수 있다. (주거용보다 좀 더 많은 대출을 받을 수 있다)

3. 프랜차이즈가 입점할 확률이 높다. (중심상권에 프랜차이즈가 입점할 경우 건물의 가치를 극대화할 수 있다)

4. 정해진 임대료가 없다. (아파트나 빌라의 경우 어느 정도 임대료가 정해져 있지만 상가의 경우 임대료는 소유주의 재량이 큰 편이다).

글: 차원희