2022년 하반기부터 시작된 부동산 하락장, 2023년 반등이 오다가 다시 하락하려는 움직임이 있다. 그래서인지, 요즘 전세사기 피해자 이슈가 가끔 들리곤 한다. 부동산투자 관련 서적을 읽다 보니 자연스레 전세사기 피하는 법을 알게 된다. 전세사기 피하는 법 등, 부동산 계약 관련 필요한 지식은 학교에서 기본 상식으로 알려주면 참 좋을 것 같은 아쉬움도 남게 된다.
결혼 전 처음으로 직장 근처에 집을 얻어 혼자 살게 되었다. 우선 집을 알아보고 , 마음에 드는 집이 있어, 전월세 계약을 했었다. 부동산 계약에 대한 지식이 하나도 없었던 나는 부동산 중개업자에게 백 프로 의지해 도장을 찍고 그렇게 혼자 살게 되었다. 10년 전이었고 전세 5천, 또는 보증금 3천에 월세 25만 원을 지불해야 했었고, 나는 보증금 떼일까 봐 걱정이 되어 전월세 계약을 했었다.
그럼 어떻게 전세사기를 피할 수 있을까? 아래 사항은 전월세 계약 시 꼭 필요한 상식이다.
1. 대항력
: 내가 계약하려는 집이 잘못되었을 경우, 세입자로서 내 재산을 지킬 수 있는 가장 강력한 힘이다.
1) 전입신고 -전세계약과 동시에 전입신고를 한다. (주민센터)
2) 확정일자 - 확정일자를 계약과 동시에 꼭 받아 둔다. (주민센터)
2. 등기부 등본 확인
계약 전에 나보다 먼저 이 집을 이용해 대출한 기록이 있는지 확인한다. 대출이 과다하게 잡혀있는 집은 절대 들어가지 않는다. 예를 들면, 전세금과 대출금합계가 집갑의 60% 이상을 넘는 곳은 피한다.
1.2. 번 사항만 잘 따라도, 혹시 계약한 집이 경매로 넘어가는 사고가 생기더라도 배당신고를 통해 내 자산을 지킬 수 있다.
3. 전세 보증보험에 가입한다. 전세보증보험에 가입되지 않는 집은 들어가지 말자.
소액의 보증금으로 월세 계약을 한 경우도 마찬가지다. 일단은 전입신고와 확정일자는 꼭 받아두자.
임대차 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면, 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 주택임차권등기가 되면 임차인은 전입여부에 상관없이 대항력, 우선변제권 등 임차인의 권리를 가진다. 이때 임차권등기의 기준일은 초기 전입일이다. 임차권등기가 설정된 집에는 다른 임차인의 권리가 인정되지 않는다.
아래는 경매에서 사용되는 용어인데 전월세 계약을 하는 임차인인이 알고 있음 유용하다.
최우선 변제권:
1. 보증 금액이 소액
2. 대항력 (전입신고)을 갖추어야 한다.
3. 배당 요구를 해야 한다.
낙찰가(토지가 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 배당된다. 최우선 변제권자외 다른 채권자의 권리를 보호하기 위해서이다. 최우선변제권에는 확정일자가 필요하지 않다.
우선변제권:
이사하면 바로 전입신고, 확정일자 받고, 정해진 날짜(배당요구종기일)까지 배당요구를 한다. 우선변제권의 기준일은 전입신고일과 확정일자 중 늦은 날짜 기준.
대항력 있는 임차인은 법원에서 배당을 못 받으면 낙찰자에게 보증금 반환 요구할 수 있다.
임차인이 법원에서 전액 배당을 받을 수도 있고, 낙찰자가 일정금액을 인수해야 할 수도 있다.
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