헌집살래 새집살래

이미 지어진 수익형 부동산에 대해 알아보다,  수익형 부동산은 스스로 건축해서 파는 것이 가장  이익이 많이 된다고 해서 읽게 된 책이다.  이호영 작가의 '수익형 부동산 건축과 재테크 투자 비법, 헌 집 살래 새집 살래'.   초보가 읽기에는 어려운 책이지만 , 중요한 몇 가지 사항만 기록으로 남겨본다.  

 

1. 북측도로: 대지를 중심으로 북쪽에 접한 도로를 말한다. 북측도로를 접한 대지는 '일조사선제한'이 다른 방향의 도로를 접한 대지보다 완화 적용되기 때문에 신축할 때 매우 유리하다. 

2. 남측도로: 대지를 중심으로 남쪽에 접한 도로를 말한다. 남측 도로를 낀 대지는 일조사선제한은 있지만, 일조량이 우수해서 선호한다. 

3. 근생주택: 근린생활시설이나 기타 상업시설을 '주택'으로 불법 개조한 것을 이른바 '근생주택'이라고 한다. '근생주택'은 건축물의 용도를 무단변경한 것으로 이후 적발되면 강제이행금 부과와 건축물대장에 위반건축물로 등재된다. 

 

부동산 거래할 때는 항상 (집합) 건물 등기부와 함께 검토해야 할 '공적장부'가 바로 '건축물대장'이다. 

 

건축물대장에 나오는 '대지면적'과 토지대장에 나오는 토지의 '면적'은 서로 다를 수가 있다.  건축물대장상 대지면적은 해당 건축물을 건축할 수 있는 '땅(대지)'의 면적만이 기재되어 있지만, 토지대장상 토지의 면적을 대지면적을 포함해 건축물을 지을 수 없는 땅의 면적까지도 포함되기 때문에 항상 같을 수는 없다. 

 

정부 24시 홈페이지에서 건축물대장과 토지(임야) 대장도 열람, 발급 신청이 가능하다. 건축물, 토지대장 열람. 발급에 대한 수수료는 무료다. 

 

땅에 대한 정보는 토지이용계획 열람을 통해 알 수 있는데, 이는 토지이용 규제정보 시스템(http://luris.molit.go.kr)을 활용하면 된다.  토지이용계획 열람, 발급 등을 통해 기본적인 정보를 수집하고 건축법에 따른 면적산정방식을 적용해 '건폐율'과 '용적률'등 건축 가능한 최대 규모를 산출해 볼 수 있다. 

 

용적률(%)=(지상층) 연면적(m2)/대지면적 x100%

연면적은 보통 전체 층의 면적을 의미하는데 '용적률산정용 연면적'이란 용어가 따로 있다. 일반 건축물대장을 떼어보면 2가지가 동시에 기재되어 있고 두 면적이 차이가 나는 것을 볼 수 있다. 연면적을 계산할 때 중요한 것은 용적률 산정 시 제외되는 면적들이 있다는 것이다. 

용적률 산정 시 제외되는 면적 

지하층

지상층의 주차용 면적 (부속용도인 경우)

초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적 

건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적 

 

건축물의 용도는 불허용도와 권장용도가 있으며, 하나의 건축무에 건축물의 용도비율도 함께 제한하고 있고, 지구단위계획에 대한 제반 사항을 반드시 해당 지자체 도시계획 과에 먼저 문의해야 한다. 

 

저자: 이호영