부동산 절세 상식사전

부동산 세금 관련 법은 부린이에게는 쉽지 않은 분야이다.  익숙할 때까지 부동산 세법 관련 책을 여러 권 읽어 보는 중이다. 그중에 하나, 유종오 작가의  부동산 절세 상식사전이다. 작가가 공인회계사분이라 세법에 관해 매우 자세하게 잘 적어놓으셨다.  부동산 투자 시 세법은 매우 중요한 사항이니, 스트레스받지 말고, 여러 번 읽어 보길 바란다.  

 

부동산과 관련된 세금

구분	본세	부가세
취득 및 등록 시	취득세, 등록면허세	농어촌특별세, 지방교육세
보유 시	재산세, 종합부동산세	농어촌특별세
운용 시	소득세, 법인세	지방소득세
양도 시	양도소득세, 법인세	지방소득세
상속 및 증여 시	상속세, 증여세

 

국세청 홈택스 국세 상담센터 

:국세청에서는 고객들을 위해 무료로 세무 상담을 진행하고 있다. 

 

지방세는 해당 시. 군. 구청 세무과 

:취득세, 재산세 등의 지방세는 국세와 달리 세무서가 아니라 시. 군. 구청 세무과나 해당 기관의 홈페이지를 통해 상담받을 수 있다. 

 

국세청 징세법무국 법규 과 

:법령 해석에 의문이 생겼을 때는 서면질의사 세법해석사전답변제도를 이용하는 것이 좋다. 

 

취득세는 단일세율을 적용하고, 종합부동산세와 양도소득세, 상속증여세는 누진세율을 적용한다. 재산세는 일부 누진세율이 적용되는 경우가 있다. 

 

부가가치세를 내는 부동산 요건

1. 부가가치세 과세사업자 소유의 부동산, 즉 과세사업용으로 사용하던 부동산이어야 한다. 

2. 공급하는 부동산이 면세재화 또는 용역이 아니어야 한다. 

부가가치세법에서 열거하고 있는 면세 부동산은 다음과 같다. 

1) 토지 또는 전용면적 85m 2 이하의 주택

2) 은행이나 서점 등 부가가치세 면세업에 사용하던 건물

3) 사업의 포괄양수도 방식으로 양도하는 부동산이 아니어야 한다. 

 

부동산임대업자가 부담하는 세금

구분	부동산 취득 시	부동산 임대 시	부동산 보유 시	부동산 처분 시
세금	취득세, 건물부가가치세	부가가치세, 종합소득세	재산세, 종합부동산세	양도소득세, 건물부가가치세
과세 대상	취득가액	임대소득	공시가격	양도소득, 양도가액

 

주택임대소득금액 계산식

구분	분리과세 주택임대소득 외 종합소득과세표준
	2,000만원 이하	2,000만원 초과
미등록임대주택	주택임대수입금액-필요경비(주택임대수입금액x50%+200만원)	주택임대수입금액-필요경비(주택임대수입금액x50%)
등록임대주택	주택임대수입금액-필요경비(주택임대수입금액x60%+400만원)	주택임대수입금액-필요경비(주택임대수입금액x60%)

 

장부 작성을 하지 못했을 때는 추계신고가 유리하다. 

부동산임대업의 직전 연도 매출액이 2,400만 원 미만이면 단순경비율을 적용하고, 이상이면 기준경비율을 적용해 경비를 계산할 수 있다. 

직전 연도 매출액이 7,500만 원 미만이면 기장의무가 없고, 그 이상이면 기장(복식부기) 의무가 있으며, 불이행 시 가산세가 따른다.  단, 추계에 의해 신고를 한 수 기장 방식에 의한 경정청구는 국세청이 인정하지 않고 있으므로, 신고하기 전에 추계 방식과 기장 방식 중 어느 쪽이 유리한지 검토하여 신중하게 선택해야 한다. 

 

취득, 운용, 처분 시 사업 형태에 다른 세금

구분	개인	영리법인
취득 시	취득세 등	취득세 등
보유 운용 시	종합소득세, 종합부동산세, 재산세	법인세, 종합부동산세, 재산세
처분 시	양도소득세, 상속증명세	법인세

 

임대부동산 운영 시 

과세표준	구간별 소득세율	과세표준	구간별 법인세율
1,400만원 이하	6%	2억원 이하	9%
1,400-5,000만 원	15%
5,000-8,800만 원	24%	2억 -200억 원 이하	19%
8,800만원 -1억 5,000만원	35%	200억 -3,000억 원 이하	21%
1억 5,000만원-3억원	38%
3억-5억	40%
5억-10억	42%	3,000억원 초과	24%
10억 초과	45%

저자: 유종오