부동산 세금의 정석I

최근 부동산 세금 관련 책을 읽고 있는데,  역시나 쉽지 않다.  더존테크윌에서 발간, 지병근, 지병규, 오준선 세무사들이 지필 한 '부동산 세금의 정석 I'은 그림과 함께 세금에 대한 설명을 쉽게 풀어 노은 것 같다.  부동산 세금에 대해 공부하는 부린이에게 권한다.  

 

1세대 1 주택 판정 시 주택수에서 제외되는 특례주택 

구분	일시적 2주택	상속주택	지방소재 저가주택
요건	신규주택 취득일로부터  3년 이내 양도한 종전주택	상속개실일로부터 5년  미경과한 상속주택 등	지방 소재 주택공시가격  3억원 이하의 주택

 

1 주택으로 보는 특례주택의 적용요건:  특례주택이 1세대 1 주택 판정 시 없는 것으로 보아 1 주택자 과세방식을 적용받으려면 일반주택과 특례주택의 소유자가 동일해야 한다. 

구분	일반주택	특례주택	특례적용
사례 1	남편 100%	부인 100%	적용불가
사례 2	남편 100%	남편 60% + 부인 40%	적용가능
사례 3	남편 100%	남편 40%+ 부인 40%	적용불가
사례 4	남편 60% + 부인 40%	남편 40% +부인 60%	적용불가
사례 5	남편 60% + 부인 40%	남편 60% + 부인 40%	적용가능

 

1세대 1 주택자가 특례주택을 소유하고 있어 1 주택자 과세방식을 적용받으려면 종합부동산세 합산배제 신고기간 (9/16-9/30) 내에 '1세대 1 주택자 판단 시 주택수 산정 제외 신청서'를 주소지 관할 세무서에 제출해야 한다. 

 

주택을 1채 소유하고 있으면서 5,000만 원의 월세를 받고 있다 할지라도 해당 주택의 기준시가가 12억 원 이하라면 과세대상에서 제외되어 사업자 등록을 할 필요가 없다. 하지 마, 2채 이상의 주택을 소유하면서 월세(금액 무관)를 받고 있거나, 소형주택을 제외한 3채 이상의 주택을 소유하면서 전세보증금의 합계가 3억 원을 초과한다면 과세대상에 해당하기 때문에 반드시 사업자등록을 해야 한다. 

 

세무서의 사업자등록은 주택임대소득 과세대상자라면 반드시 등록해야 하는 강제사항인 반면, 지방자치단체의 임대사업자등록은 세제혜택(취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등)을 적용받기 위해 등록하는 선택사항이다. 

구분	사업자등록	임대사업자등록
관련법령	소득세법	민간임대주택법
등록기관	세무서	지방자치단체
등록대상	주택임대소득 과세대상자	주택임대사업자
선택여부	강제사항	선택사항
준수사항	사업장현황신고 종합소득세신고	민간임대주택법상  공적의무 준수

 

분리과세 및 종합과세 비교 

구분	신고방법	적용세율
분리과세	다른 소득 (금융소득, 사업소득, 근로소득 등) 합산하지 않고 주택임대 소득금액으로 세금계산	14% (단일세율)
종합과세	주택임대 소득금액과 다른 소득 금액을 합하여 세금 계산	6%-45%(8단계 누진세율)

 

주택임대사업자 업종코드에 따른 추계경비율 

코드번호	세분류	세세분류	단순경비율	기준경비율
701101	부동산임대업	주거용건물임대업 (고가주택임대)	37.4%	16%
701102	부동산임대업	주거용건물임대업 (일반주택임대)	42.6%	16.4%
701103	부동산임대업	주거용건물임대업 (장기임대공동.단독주택)	61.6%	20.1%
701104	부동산임대업	주거용건물임대업 (장기임대다가구주택)	59.2%	21.3%

 

사업장현황신고 대상자와 신고기한

1. 신고대상자: 면세사업(주택임대사업)을 영위하는 개인사업자

2. 신고대상: 과세기간(1.1-12.31)의 면세수입금액과 사업장현황

3. 신고기한: 다음연도 2월 10일

4. 신고기간: 사업장소재지 관할 세무서 

 

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