임대사업바이블

공인회계사이자 세무사인 장진형 그리고  곽종규 변호사가 함께 펴낸, '임대사업바이블'은 2023년 이후 변경된 부동세 세법에 대해 비교적 쉽게 알려주고 있다.  

 

'민간임대주택'이란, 임대 목적으로 제공하는 주택(토지를 임차해 건설된 주택, 오피스텔 등 준주택/전용면적 85m 2 이하에 한함 및 일부만 임대하는 주택 포함)으로서 임대사업자가 '민간임대주택에 관한 특별법  '제5조'에 따라 시. 군. 구청에 등록한 주택을 말한다.  즉, 일반주택은 면적에 제한이 없고 오피스텔은 전용면적 85m2 이하에 한해 주택 임대사업자로 등록할 수 있다.

 

연간 2,000만 원 이하의 주택 임대소득에 대해 분리과세를 선택하면 장기일반민간주택 임대사업자는 필요 경비율을 60%로 적용받을 수 있다.  주택 임대소득 외 다른 종합소득금액이 2,000만 원 이하라면 추가로 400만 원이 공제되므로 장기일반민간임대주택임대사업자로 등록할 경우 연간 주택 임대소득 1.000만 원까지는 소득세 부담이 없다로 할 수 있다. 

 

장기일반민간임대주택 대부분의 세제 혜택은 등록 당시에 공시가격 6억 원 이하, 85m2 이하일 때 받을 수 있다. 

 

주택 임대업은 부가가치세법상 면세 업종에 해당한다. 면세 사업자는 해당 사업장의 현황을 해당 과세 기간의 다음 연도 2월 10일까지 사업장 소재지 관할 세무서장에 신고해야 한다. 사업장 현황 신고를 해야 5월 말에 종합소득세를 신고할 때 국세청에서 간편 신고 서비스(기장 의무 및 경비율 등 안내, 미리/모두 채움신고서 제공 등을 제공받아 편하게 소득세를 신고할 수 있다. 

 

소득세 절세를 위해서는 월세를 전세로 전환하는 것을 고려해 본다.  장기 일반민간임대주택으로 등록하면 소득세 대상에 해당하지 않는 면세점 금액이 높아지므로, 조만간 처분할 것이 아니라면 임대주택으로 등록을 고려해 본다. 

 

2020년 1월 1일 이후부터는 주택 임대사업자 등록을 하지 않으면 임대소득의 0.2%를 가산세로 부담해야 한다. 주택 임대수입이 있다면 관할 세무서에 등록해야 한다.  단, 세무서에 주택 임대사업자로 등록하는 것은 관할 구청에 등록하는 장기일반민간임대주택과 다르다. 즉, 앞으로는 장기일반민간임대주택으로 등록하지 않아도 주택을 임대하면 관할 세무서에 주택 임대사업자 등록을 해야 한다. 

 

상가를 매입할 대 토지분의 부가가치세는 면세사항이라서 매입세액을 공제받지 못하지만, 건물분은 공제받을 수 있다. 

연간 임대수입금액에 따라 단순 경비율과 기준 경비율 대상 여부를 파악한 다음, 단순 경비율 또는 기준 경비율 이상의 대출 이자가 나올 때 장부 기장을 하는 것이 유리하다. 

 

부동산 임대소득세 신고는 직접 할 수 있다. 

홈텍스(www.hometax.go.kr)에 들어간다. '신고/납부'에서 '종합소득세 신고'를 클릭한다. 바뀐 화면에서 '단순 경비율 추계신고서(사업소득만 있는 경우)'의 '정기 신고 작성'을 클릭한다. 

지방소득세 신고를 하지 않으면 가산세가 나올 수 있으므로, 반드시 신고한다. 지방소득세를 위택스에서 신고 및 납부를 하면 종합소득세 및 지방소득세 관련 신고 납부절차가 마무리된다.