이기는 부동산투자

대한민국에서 가장 땅값이 비싼 서울 강남, 그곳에서 부동산 중개인으로 일하며 부를 일군 사람들의 이야기 바로 '이기는 부동산투자'의 저자이다.  

 

좋은 부동산 중개업자를 만나려면?

내가 먼저 좋은 고객이 되는 것이다. 좋은 고객이란 열심히 중개사무실에 들러 자기가 궁금한 점을 진심을 담아 물어보는 사람이다. 이때 질문이 많다고 귀찮아하지 않고 성심성의껏 답변해 주는 사람이 좋은 중개업자이다.  

 

재건축 지역의 빌라 구입할 때 뭘 봐야 하나요?

재건축 지역의 빌라나 단독주택 등의 물건을 매입할 때는 특히 어느 재건축구역이든 비례율이 얼마인지 확인해야 한다.   프리미엄을 지급하고 사더라도, 내가 더 수익을 낼 수 있는지 판단할 수 있어야 한다는 것이다. 이러한 계산은 비례율이 높아야 나올 수 있다. 

1. 비례율= (총수입 -총지출) / 종전자산평가 총액 x 100 

    비례율은 최소한 100을 넘어야 투자가치가 있다.  

2. 총수입: 총 분양수입, 일반 분양가 총액과 조합원 분양가 총액을 더한 금액

3. 총지출: 공사비, 철거비, 보상비, 조합운영비, 이자 등일 포함된 금액

4. 종전자산평가 총액: 조합원들이 소유한 토지 및 건축물 등을 감정평가한 금액.

보통 감정평가는 사업 시행 인가가 난 시점에 이루어진다.  감정평가법인이 직접 평가이며, 추후 관리처분예정 통지 때 조합원에게 공지한다. 

5. 권리가액= 감정평가금액 x 비례율 

6. 추가분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액 

 

재건축과 재개발은 언제 어느 단계에 들어가느냐에 따라 수익률이 달라진다. 강심장이 아니라면, 투자했다가 돈을 잃는 게 너무 무섭다면 사업시행 인가 때 들어가는 것이 좋다. 

재건축, 재개발 단계

건물이 노후화되면 공실률이 올라간다. 

월세 수익은 시간이 지날수록 떨어질 가능성이 크다. 반면 입지가 좋은 건물은 시간이 지날수록 가격이 올라 높은 매매차익 수익률을 기대할 수 있다. 또한 아무리 월세 수익률이 높아도 매매차익으로 생기는 수익을 따라가지 못하는 경우가 많으므로 월세 수익률만 보고 투자해서는 안 된다.  

 

하지만 분명한 것은 발품을 팔수록 좋은 부동산을 만난다는 것이다. 그 돈으로는 절대 살 수 없을 것 같은 좋은 물건이 죽어라 발품을 팔다 보면 어느 순간 딱 눈앞에 나타난다. 발품을 팔다 보면 지역은 정보나 부동산 가격과 흐름 등 다양한 정보를 습득하게 되어 부동산 보는 눈이 높아지게 된다. 그러다가 좋은 부동산이 나타나면 금방 알아볼 수 있고 결정도 빨리 할 수 있게 되는데, 이는 곧 수익과 연결되니 발품 팔기를 게을리해서는 안 된다.  

 

원금균등상환: 매월 대출받은 돈 원금을 균등하게 납부하여 이에 따른 이자가 점차 줄어드는 방식. 이자가 줄면서 매월 납부하는 금액이 달라 계산하기 헷갈리고, 첫 달에 상환하는 금액이 크다.  지금은 소득이 높지만 향후 10-20년 뒤에 소득이 줄어들 거라면 이 방식을 취하는 것이 좋다. 

 

원리금균등상환; 매월 대출받은 원금과 이자를 균등하게 납부하는 방식이다. 초기에는 이자가 높아 매월 갚아야 하는 원금이 적어서 상환 기간이 오래 걸리므로 원금균등상환 방식보다 이자를 더 부담하게 된다. 소득이 비교적 안정적이라면 이 방식을 취하는 것이 좋다.  현재는 대부분 원리금균등상환 방식을 이용한다.  

 

입지만 좋으면 낡은 건물의 상승폭이 더 크다. 

건물이 아무리 좋아도 입지의 중요성을 잊어서는 안 된다. 당장은 새로 지은 번듯한 건물에 마음이 갈 수 있겠지만 건물 자체는 큰 의미가 없다. 건물이 위치한 지역이 사람들이 많이 찾고 선호하는 지역이라야 가치가 있다.  임대수익을 얻기 위해 다가구나 작은 상가건물을 구입할 때는 더욱 입지를 중요시할 필요가 있다. 다가구나 작은 상가건물은 공실이 없어야 수익률이 높고, 나중에 팔 때도 유리한 조건에 팔 수 있기 때문이다. 

입지와 투자수익은 정비례한다. 그러므로 겁내지 말고 우량물건이라면 투자해도 좋다. 수요가 꾸준히 있는 지역은 리스크만 볼 것이 아니라 그 장점을 충분히 따져봐야 한다. 

 

지역마다 차이가 있겠지만 단독주택은 아파트보다 가격 상승폭이 완만하기 때문에 비수기에 매수하는 것이 좋다. 특히 재산세 부과기준인 6월 1일 이후에 매수하는 것이 유리하다.  담보대출을 받아 어느 정도 레버리지 효과를 이용하면서 이자를 지불해야 수익률을 높일 수 있다. 

 

도시기본계획: 정부/국토교통부 및 지자체가 20년 단위로 수립하는 도시기본 계획으로 각 지자체 홈페이지에서 누구나 쉽게 열람할 수 있다.  

1. 지역적 특성 및 계획은 방향

2. 공간 구조, 생활권의 설정 및 인구의 배분에 관한 사항

3. 토지의 이용 및 개발에 관한 사항

4. 토지의 용도별 수요 및 공급에 관한 사항

5. 환경의 보전 및 권리에 관한 사항

6. 기반 시설에 관한 사항

7. 공원, 녹지에 관한 사항

8. 경관에 관한 사항

9.2-8까지 규정된 사하의 단계별 추진에 관한 사항 등이 포함 

이 도시기본계획서를 잘 분석하면 개발 가능한 지역이 어디인지가 보인다. 

지은이: 월전쉽