박원갑 박사의 부동산 트렌드 수업

 '박원갑 박사의 부동산 트렌드 수업'  내 머릿속 생각을 이론적으로 잘 정리해 주는 책이다.  그렇다,  집을 사기 위해서는 구매력과 결단력이 필요하다. 이 책을 통해 명확하게 내게 필요한 걸 알게 되었다.  그리고 현재 주택시장의  트렌드를 얘기 해주니 오랜만에 좋은 책 한 권 잘 소화한 느낌이다.  

 

지금의 트렌드를 감안할 때, 향후 인구 쇼크의 직격탄을 맞을 수 있는 분양상가, 좌초자산으로 전락할 우려가 있는 시골의 논밭, 도심 콘크리트 키즈인 MZ세대의 취향과 거리가 먼 전원주택, 향후 지구 온난화로 침수 우려가 있는 해안가 부동산 등은 조심스럽게 다가가야 할 대상이 아닌가 생각된다. 

 

최근 들어 강남 아파트에서 2가지 대체 흐름이 나타난다. 하나는 꼬마빌딩을 대체하는 수익형 부동산으로, 또 다른 하나는 은밀히 자산을 파킹(Parking)하는 수단으로 각각 이용되고 있다는 점이다. 이는 다른 지역 아파트 시장과는 차별적인 흐름이라는 점에서 주목해 볼 필요가 있다. 부동산이 축장 대상이 되려면 저장 가치와 현금성이 뛰어나야 하는데, 강남 아파트는 이 요건을 충족한다. 축장 개념으로 접근하는 사람들이 많아지면 시장에 초양극화 현상이 나타날 수 있다. 

 

성공적인 축장을 위해서는 나중에 되팔 때의 환금성을 고려해야 한다. 아파트는 금고 안에 넣어둔 5만 원짜리 지폐보다는 못하지만 다른 부동산에 비해서 돈으로 바꾸기가 쉽다. 아파트는 전체 주택의 60%를 넘게 차지할 정도로 물량이 많고, 거래 회전율도 높다. 아파트는 금융위기나 거래절벽 사태 같은 특별한 상황을 제외하곤 원할 때 언제든지 돈으로 바꿀 수 있는 현금성 자산이다. 다시 말해, 아파트는 가치를 저장하고 있다가 언제든지 캐시로 만들 수 있는 실물 화폐이자 현금인출기 기능을 한다는 것이다. 

 

직관은 부분에 대한 분석에 대해 매몰되지 않고 전체를 꿰뚫어 보는 통찰력이다. 집을 사야 할지 팔아야 할지 결정적인 순간에 직관은 강력한 무기가 된다. 또 하나는, 투자 타이밍을 재기보다 '필요'로 판단하면 의사결정이 쉽다는 점이다.  냉철한 분석력과 합리적 상상력, 그리고 내지를 수 있는 결단력이 부를 가린다. 

 

아파트를 새로 사거나 갈아타기 할 때는 처음에는 거주하더라도 나중에는 월세로 돌릴 가능성에 초점을 두고 고르는 게 좋다. 이른바 '월세 전환형 아파트'다.  반복하건대 향후에는 월세 수익률이 집 고르기의 판단 기준이 될 것이다. 

 

집값은 '미래를 어떻게 보느냐'는 기대치로 결정된다. 다시 말해 가격은 구매력이 있는 사람이 시장을 낙관적으로 보고 모험적으로 매수에 설 때 움직인다. 구매할 수 있는 유효수요만 낙관적으로 보면 된다. 반대로 이 유효수요가 시장을 부정적으로 볼 때 가격은 내릴 것이다. 

 

미래 부동산의 이슈 3가지로 인구, 기후, 테크놀로지(인공지능과 로봇 등)를 꼽고 싶다. 인구와 기후는 직접적인 요인으로, 테크놀로지는 간접적인 요인으로 작동할 것이다. 

 

인구학자인 서울대 조영태 교수는 '경제활동의 주축인 25-59세 인구가 2,500만 명 이하로 낮아지는 2030년 이후 인구절벽은 현실적인 문제가 될 것'이라고 말했다.  부동산도 2030년 이후에는 본격적으로 인구변화의 영향권에 접어들 전망이다.  

 

복지공약을 실현하기 위한 그 많은 재원을 어디에서 마련할 것이다. 멀지 않아 금융종합과세 기준도 2,000만 원에서 1,000만 원으로 낮아지지 않을까.  따라서 여유가 된다면 비과세 혹은 세금 우대 상품을 최대한 가입해 놓는 것이 좋을 것이다. 주택도 여러 채를 보유하기보다는 1채 중심으로 설계하는 것이 바람직하다. 

 

누구나 집을 사고팔 때 의사결정 장애를 겪는다. 집값이 너무 비싸다 보니 선뜻 결단을 내리기 어려운 게 현실이다. 집을 사지 못하는 이유는 구매력이나 결단력이 모자라기 때문이다. 

구매력은 적어도 3개월 이내에 현금화할 수 있는 자산을 확보하 경우를 말한다. 결단력은 단번에 생기지 않으니 지식을 차곡차곡 쌓아나가야 한다. 

집을 팔지 못하는 이유는 매도 후 대안이 없거나 나중에 후회할까 봐, 또는 욕심이 많아서다. 나중에 덜 후회하는 방법으로는 확률적으로 사고하기, 전세 놓고 전세 살기, 팔고 나서 곧바로 사기, 무조건 싸게 사기 등이 있다. 

 

세상의 새로운 주역이 된 MZ세대의 생각을 쫓아가는 것이 무엇보다 필요하다. MZ세대가 주거지로 선호하는 곳, 소비하는 곳을 좇아야 살아남을 수 있다. 역지사지 마인드가 성공을 부른다. 

박원갑 지음