역전세 대란

작년 부동산 상승기에 쇼킹부동산이라는 유튜버 채널을 보게 되었다.  요즘은 부동산에 관한 모든 책을 섭렵하겠다는 다짐으로 부동산 서적을 읽고 있는데 마침 쇼킹부동산 팀이 발간한  '역전세 대란'이 대출가능해서 읽어 봤다. 유튜브 방송보다 유익한 기본적인 내용을 많이 담고 있어 책 내용을 일부 공유해 본다.  

 

역전세난 발생 3가지 조건 

1. 기준금리 1.75% 이상 

2. 대단지 or 2개 이상 중소규모 단지 동시 입주 

3. 2년 전 전세시세보다 높을 것 

 

역전세난에 주택을 매수하는 것은 가장 효과적인 내 집 마련 방법이 될 수 있다. 특히 본인이 매수를 희망하는 지역에 신규 입주 아파트가 많다면 그 기회를 적극 활용하라.  

 

필자는 주택을 마련해야 하는 시기가 언제냐는 물음에 기준금리가 3% 이상 유지된 상태에서 1-2월 겨울방학 시기, 그리고 7-8월 여름 방학 시기라고 한다.  특히 1-2월에 입주 물량이 많은 지역을 중심으로 적극적으로 급매물을 찾아봐라 (이 책이 2022년에 발간 되었으니 최근 급매물을 예건한 것 같다).  

 

구입하려는 지역을 넓게 잡아라.  예를 들어 내가 고양시에 거주하기를 희망한다고 하면, 지축 지구, 향동 지구, 삼송 지구, 킨텍스 주변 등까지 여러 개 지역에서 나오는 급매물을 동시에 체크하면서 그중에서 최고가 대비 가장 많이 하락한 지역에서 내 집 마련을 하는 것입니다. 이런 급락장의 기회에서는 고점 재비 하락률를 보고 매수를 결정하는 것이 현명한 선택이 될 수 있습니다. 중형 외곽보다는 상급지의 소형 아파트가 더 높은 시세 차익 기대감을 줄 수 있기 때문이다.  

 

부동산 공인수수료는 반드시 가계약금을 매도자에게 입금하기 이전에 확정 지어야 한다.  만약 가계약금을 입금한 이후에 공인중개수수료에 대해 협의를 하게 되면, 공인중개업소에서 최대한 상한 요율에 가깝게 요구하는 경우가 많다.  

 

대형 면적으로만 구성된 아파트는 세대당 1.5대는 확보되어야 주차 환경이 좋다고 말할 수 있으며, 일반적인 아파트 단지도 세대당 최소 1.3대 이상은 되어야 한다.  

 

저금리 상황에서 투자 수요는 모두가 인정하는 교육 우수지역, 교통 우수지역, 개발 호재가 많은 지역 등으로 집중적으로 몰리게 되고 제일 먼저 상승하게 됩니다. 그렇게 이들 인기 지역이 상승하게 되면 그다음에 덜 오른 곳을 찾아 순환매식으로 상승 흐름이 나타나게 된다. 하지만 이제 반대로 하락장이 시작됩니다. 저가 아파트, 고가 아파트 할 것 없이 똑같은 비율로 하락하는데 당연히 고가 아파트는 더 많은 금액이 하락합니다. 이것은 1 주택자에게 절호의 이동 기회가 됩니다.  

 

가장 좋은 일시적 2주택 방법은 바로 기준금리가 급격히 올라간 상태에서 입주 물량이 많이 몰려 있는 지역에 주택을 구입하는 것이다.  기준금리는 2023년 초를 끝으로 더 오르기 어려울 것이라고 보는 시각이 많다.   

 

현재 가치를 나타내는 전세값은 계속 소득과 비례하여 상승하게  된다. 여기에 유동성 환경에 따라 투자자 유입규모가 결정되고, 전세가율의 변화가 나타납니다.  일반적으로 투자 심리가 바닥일 때 전세가율은 오히려 상승하게 됩니다. 

 

임차인에게 현금으로 2년 만기 대출을 받았는데, 만기에 상환 능력이 부족해진 겁니다. 우리는 이것을 역전세난 상황이라 부르며 2023년부터 2024년 상반기까지 부동산 시장을 덮을 겁니다. 

 

남들 곡소리 날 때 사서 최대한 장기간 보유를 하면 된다.  물론 내가 산 가격보다 다소 낮아질 수  있지만, 우리가 가진 화폐는 계속 찍어지고 있으며 사람들이 선호하는 지역 아파트 수는 제한되어 있다.  

 

아파트 전세 가격은 현재 가치를 나타낸다.  반면 아파트 매매 가격은 현재 가치와 미래 가치를 반영하게 된다. 이 미래 가치는 향후 주택 가격 상승 기대감이 반영되어 있고 이런 기대감이 높을수록 전셋값과 매매값 차이는 크게 나타난다. 

 

상승 기대감이 아니라 하락 기대감이 커지면 어떻게 될까요? 이 때 전셋값 대비 매매가격 차이는 줄어들게 욉니다. 현재 가치인 전세 가격은 큰 변화가 없는데 미래 가치 기대감이 낮아지며 매맷값이 낮아지면서 전세가율이 높아지는 것입니다. 

유튜버: 쇼킹부동산